Como en otros tantos sectores, 2020 supuso un revés al mercado inmobiliario. El confinamiento y las consiguientes restricciones de movilidad paralizaron, por razones evidentes, gran parte de las operaciones en todos los segmentos del sector, si bien algunos de ellos se vieron favorecidos en detrimento de otros, como es el caso del trasvase del alquiler turístico hacia el residencial. En este contexto, el alquiler afrontaba un repentino aumento de la oferta de viviendas y una gran reducción de la demanda. Aun así, la pandemia no consiguió arrastrar al 2021, que, datos en mano, fue un buen año para el mercado inmobiliario.
Las expectativas de un mercado se construyen en función de sus resultados. Y como decimos, 2021 ha sido positivo para la vivienda, pero en especial para el alquiler. Así, una vez mejorada la situación pandémica, el incremento de la demanda de alquiler supuso un gran movimiento en las operaciones. Sin ir más lejos, por ejemplo, el tercer trimestre de 2021 Spotahome alcanzó la rentabilidad, superando los ingresos de 2019, el año anterior a la pandemia, y con un volumen de operaciones que ascendía a 150 millones de euros.
La vuelta en parte a la antigua normalidad ha favorecido este aumento de las transacciones del alquiler. En cuestión de precios, la pandemia paralizó la tendencia alcista de los alquileres, que en 2021 y de cara a 2022 han encontrado una mayor estabilidad. Además, en términos generales, aunque la crisis sanitaria planteó un escenario complicado para el inmobiliario, una vez superados los escollos iniciales, también se han percibido nuevos cambios en las tendencias de los ciudadanos en cuanto al acceso a la vivienda, como por ejemplo una preferencia cada vez mayor hacia el alquiler frente a la propiedad. En grandes núcleos urbanos esto se explica por los continuos flujos de movilidad, especialmente laboral, que encuentra en los jóvenes profesionales su principal punto de mira.
Estos cambios no sólo miran hacia una mejor perspectiva para el alquiler frente a la propiedad, sino que también inciden en el atractivo de los arrendamientos de media estancia, en contraste al alquiler tradicional. Así sucede para los propietarios: el arrendamiento a medio plazo ofrece una “rentabilidad que puede alcanzar entre el 8% y el 10%”, como explica Luis Verdeja, nuestro Country Manager en España, algo que se suma también a las mejores condiciones de flexibilidad que se ofrecen a los inquilinos.
El conjunto de inversiones en el alquiler durante el 2021 explica un horizonte favorable este año para el mercado. Si bien hasta hace poco la inversión en alquiler residencial en España no tenía un tamaño considerable, en el primer trimestre del año pasado superó los 500 millones de euros, como apunta la consultora Savills en su informe European residential: On The Rise. Asimismo, estas cifras señalan a Madrid y Barcelona como principales focos de la inversión, que también han vuelto a absorber parte de la demanda itinerante –estudiantes, jóvenes profesionales y turistas– que se perdió a raíz de la pandemia.
Las consecuencias de la nueva ley de vivienda, aún por ver
El proyecto de ley de vivienda que aprobó el Gobierno de España regulará distintos ámbitos del sector inmobiliario, que tendrá consecuencias tanto en la propiedad como en el alquiler. Aunque parte de la aplicación normativa quedará a discreción de las comunidades autónomas y los municipios, la ley plantea cambios importantes para el inmobiliario. Por ejemplo, la construcción de nuevas promociones de viviendas deberán reservar un 30% de la ocupación al parque público, del que la mitad se destinará a alquiler social.
Especialmente relevantes serán las implicaciones sobre el alquiler, que, como señalábamos antes, dependerán en buena parte de lo que decidan las comunidades autónomas y los ayuntamientos. A partir de la ley, las instituciones podrán declarar como zonas de mercado residencial tensionado aquellas áreas en las que exista riesgo de oferta insuficiente por razón de precios. Sobre estos y otros cambios ya hablamos en Spotahome, donde hace poco te explicamos las consecuencias que tendría la ley de vivienda tanto para grandes como pequeños propietarios, aunque aún queda pendiente ver cómo se materializará la nueva norma en el conjunto del sector inmobiliario.