Affitti brevi o a lungo termine nel 2027? La nuova cedolare secca potrebbe cambiare il mercato immobiliare italiano

La Legge di Bilancio 2027 propone una riduzione della cedolare secca per determinate locazioni a canone concordato. Scopri cosa potrebbe cambiare per i proprietari, quali contratti potrebbero essere interessati e come confrontare i rendimenti degli affitti brevi, transitori e di lunga durata.

Il mercato immobiliare italiano potrebbe essere davanti a un cambiamento importante nel 2027. La nuova Legge di Bilancio propone infatti una riduzione della cedolare secca per determinate locazioni a canone concordato: dal 10% al 5%, con un'ulteriore riduzione all'1% per i contratti stipulati con inquilini di età inferiore a 36 anni.

La misura potrebbe rendere gli affitti residenziali più interessanti per molti proprietari, soprattutto nelle città universitarie e nei principali centri economici italiani.

Per chi oggi affitta attraverso locazioni brevi o turistiche, potrebbe essere il momento giusto per valutare un'alternativa: affittare il proprio immobile arredato a studenti universitari, professionisti internazionali, lavoratori in trasferta e inquilini alla ricerca di una casa per periodi più lunghi.

Ma cosa prevede esattamente la nuova misura? Quali contratti possono beneficiare delle aliquote ridotte? Conviene davvero passare dagli affitti brevi a quelli di medio o lungo periodo?

1. Cedolare secca al 5% e all'1%: cosa cambia nel 2027?

Il disegno di Legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, propone una riduzione della cedolare secca per determinate locazioni a canone concordato.

La proposta riguarda i canoni percepiti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031 e comprende il primo rinnovo dei contratti stipulati nel 2027, entro il limite temporale previsto.

Quali contratti possono beneficiare della nuova aliquota?

La riduzione riguarda i contratti a canone concordato che soddisfano i requisiti per accedere all'aliquota agevolata prevista dalla normativa.

• Contratti a canone concordato 3+2: contratti abitativi con durata iniziale di tre anni e rinnovo di ulteriori due.
• Contratti transitori: destinati a esigenze temporanee documentate e soggetti ai requisiti normativi.
• Contratti per studenti universitari: destinati agli studenti fuori sede, secondo la disciplina specifica.

Non tutti i contratti transitori, per studenti o di lunga durata possono beneficiare automaticamente dell'aliquota del 5% o dell'1%. Per accedere all'agevolazione è necessario che il contratto sia effettivamente a canone concordato e rispetti i requisiti territoriali e normativi applicabili.

Inoltre, la proposta riguarda i nuovi contratti stipulati nel 2027: non basta rinnovare o prorogare un contratto già esistente per ottenere la nuova aliquota.

2. Perché gli affitti di medio e lungo periodo potrebbero diventare più interessanti?

Negli ultimi anni molti proprietari hanno scelto gli affitti brevi per sfruttare la domanda turistica e aumentare i ricavi dei propri immobili. Tuttavia, questa strategia comporta anche alcune complessità:

• Maggiore frequenza di check-in e check-out.
• Gestione continua degli ospiti.
• Costi di pulizia e manutenzione.
• Periodi di mancata occupazione.
• Maggiore organizzazione operativa.

A questo si aggiunge la fiscalità delle locazioni brevi. Attualmente, per i redditi da locazione breve assoggettati a cedolare secca, l'aliquota è del 21% su un immobile scelto dal proprietario e del 26% sugli altri immobili destinati a questa tipologia, se ricorrono i presupposti normativi.

La nuova proposta potrebbe aumentare l'interesse verso gli affitti residenziali di medio e lungo periodo, soprattutto per i proprietari che dispongono di immobili arredati in città con una forte domanda internazionale.

Gli affitti di medio e lungo periodo offrono un modello differente: soggiorni più lunghi, una minore rotazione degli inquilini e la possibilità di pianificare meglio la gestione dell'immobile. Non significa necessariamente rinunciare alla redditività: significa valutare quale strategia sia più adatta al proprio immobile e ai propri obiettivi.

3. Affitti brevi, transitori o di lunga durata: quale conviene?

Non esiste una risposta valida per tutti i proprietari. La redditività dipende dal prezzo medio di affitto, dall'occupazione effettiva, dalla durata dei contratti, dalla fiscalità applicabile, dai costi di gestione, dalle commissioni e dai periodi di sfitto.

Gli affitti di lunga durata possono essere regolati da diverse tipologie contrattuali, come il 4+4 a canone libero o il 3+2 a canone concordato. La durata del contratto, da sola, non determina l'aliquota fiscale: contano il regime scelto e i requisiti previsti dalla legge.

4. Calcola quanto può rendere il tuo immobile

La riduzione della cedolare secca potrebbe cambiare la convenienza economica di alcune tipologie di locazione. Ma quanto cambia concretamente il rendimento del tuo appartamento?

Usa il simulatore gratuito per confrontare tre scenari: affitti brevi, affitti transitori o per studenti e affitti di lunga durata. Puoi modificare canoni, occupazione, aliquote fiscali ipotizzate e costi di gestione per vedere come cambia il risultato stimato.

5. Come trovare inquilini affidabili per affitti di medio e lungo periodo?

Una delle principali difficoltà per chi decide di affittare il proprio immobile per periodi più lunghi è trovare inquilini affidabili. La domanda arriva da diversi profili:

• Studenti universitari internazionali ed Erasmus.
• Studenti di master e programmi MBA.
• Professionisti trasferiti temporaneamente in Italia.
• Lavoratori in trasferta.
• Nomadi digitali.
• Persone che si trasferiscono in una nuova città per lavoro o motivi personali.

Questi inquilini cercano generalmente appartamenti arredati, pronti da abitare e adatti alle proprie esigenze di soggiorno. È proprio in questo segmento che opera Spotahome.

Pubblica il tuo immobile su Spotahome

Spotahome è una piattaforma specializzata negli affitti arredati di medio e lungo periodo, che mette in contatto proprietari e inquilini internazionali.

I proprietari possono pubblicare appartamenti interi, monolocali, stanze in appartamenti condivisi e alloggi in residenze studentesche.

Non sei obbligato a scegliere una sola tipologia contrattuale. La durata e la formula del contratto vengono definite tra proprietario e inquilino, nel rispetto della normativa locale e delle condizioni applicabili. Questo permette di valutare diverse strategie di locazione, dai soggiorni di alcuni mesi ai contratti residenziali di più lunga durata.

Quali sono i vantaggi di pubblicare su Spotahome?

• Inquilini verificati: verifica dell'identità e della solvibilità dei candidati secondo le procedure della piattaforma.
• Nessuna visita in presenza: gli inquilini possono conoscere l'immobile attraverso fotografie e video.
• Pagamenti e protezioni: sono disponibili servizi di protezione secondo le condizioni applicabili.
• Visibilità internazionale: il tuo immobile può raggiungere inquilini provenienti da numerosi Paesi.
• Gestione online: puoi pubblicare l'annuncio, ricevere richieste e gestire le prenotazioni attraverso la piattaforma.

La pubblicazione è gratuita; eventuali commissioni e condizioni economiche sono quelle indicate al momento dell'adesione e della prenotazione.

6. Quali città italiane offrono opportunità per gli affitti di medio e lungo periodo?

La domanda di alloggi arredati è particolarmente interessante nelle città con università, centri economici e una forte presenza di lavoratori internazionali.

Milano

Università, business school, aziende internazionali e professionisti in trasferta alimentano la domanda di appartamenti arredati per soggiorni di diversa durata.

Roma

La capitale attira studenti internazionali, ricercatori, professionisti e lavoratori che si trasferiscono temporaneamente per motivi professionali.

Bologna

Una delle principali destinazioni universitarie italiane, con una domanda significativa di alloggi per studenti italiani e internazionali.

Torino

Università, aziende e poli tecnologici contribuiscono alla domanda di stanze e appartamenti arredati.

Firenze

La presenza di università internazionali, scuole di specializzazione e professionisti stranieri rende interessante il mercato degli affitti arredati.

Se possiedi un immobile in una di queste città, puoi raggiungere una domanda internazionale attraverso Spotahome.

7. Come prepararsi al cambiamento fiscale del 2027?

1. Verifica il tuo Comune: controlla se l'immobile si trova in un territorio in cui è possibile applicare il regime agevolato del canone concordato.
2. Consulta gli accordi territoriali: verifica i canoni applicabili e le caratteristiche richieste per il tuo immobile.
3. Valuta le diverse tipologie contrattuali: un contratto transitorio, un contratto per studenti, un 3+2 o un 4+4 hanno requisiti, finalità e durate differenti.
4. Calcola il rendimento netto: confronta la redditività degli affitti brevi con quella degli affitti di medio e lungo periodo, includendo imposte e costi operativi.
5. Individua i tuoi potenziali inquilini: studenti, professionisti e lavoratori internazionali possono rappresentare una domanda interessante per un immobile arredato.
6. Scegli il canale di pubblicazione: una piattaforma specializzata negli affitti arredati di medio e lungo periodo può aiutarti a raggiungere direttamente questi profili.

Prima di stipulare un contratto o modificare una locazione esistente, rivolgiti a un commercialista o a un professionista specializzato in diritto immobiliare per verificare la tua situazione specifica.

8. Domande frequenti sulla cedolare secca e sugli affitti nel 2027

Conclusione: il 2027 potrebbe essere il momento giusto per ripensare il tuo investimento immobiliare

La possibile riduzione della cedolare secca al 5% e all'1% potrebbe modificare le valutazioni economiche di molti proprietari italiani.

Per chi oggi affitta per brevi periodi, il medio e lungo termine potrebbe rappresentare un'alternativa da prendere in considerazione: meno rotazione degli inquilini, soggiorni più lunghi e la possibilità di beneficiare, quando ne ricorrono i requisiti, di un trattamento fiscale agevolato.

In questo scenario, trovare gli inquilini giusti diventa fondamentale. Con Spotahome puoi raggiungere studenti, professionisti e lavoratori internazionali alla ricerca di una casa arredata in Italia.

Affitta il tuo immobile per mesi o per periodi più lunghi. Raggiungi inquilini internazionali con Spotahome.

Fonti e approfondimenti

• Consiglio dei Ministri – Disegno di Legge di Bilancio 2027
• PMI.it – Cedolare secca 2027 al 5% e 1% sugli affitti concordati
• Agenzia delle Entrate – Fiscalità delle locazioni brevi
• Spotahome – Pubblica il tuo immobile

Nota legale: questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza fiscale o legale. Le disposizioni relative alla Legge di Bilancio 2027 sono descritte sulla base del disegno di legge disponibile alla data di aggiornamento e potrebbero essere modificate durante l'iter parlamentare. L'applicabilità delle agevolazioni dipende dalle caratteristiche del contratto, dell'immobile e del Comune.