Todo lo que debes saber sobre la fianza al alquilar en España
Si estás buscando alquilar una vivienda en España, entender cómo funciona la fianza es clave para evitar sorpresas y proteger tus derechos como inquilino. La fianza es una garantía económica que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato, y está regulada por la ley para asegurar transparencia en el alquiler.
¿Qué es la fianza y cuánto hay que pagar?
La fianza es un depósito que sirve para cubrir posibles impagos o daños en la vivienda al finalizar el contrato. En España, la cantidad y condiciones varían según el tipo de alquiler:
- Viviendas residenciales: La ley establece que la fianza mínima es equivalente a un mes de renta.
- Locales comerciales o no residenciales: El depósito obligatorio es de dos meses de renta.
Además, el propietario puede pedir garantías adicionales, como un depósito extra o una garantía bancaria, pero estas son complementarias y siempre deben quedar claras en el contrato.
¿Cuándo y cómo debes pagar la fianza?
La fianza se paga normalmente al firmar el contrato o justo antes de recibir las llaves. El pago suele hacerse en efectivo o mediante transferencia bancaria. Es fundamental que solicites y guardes un comprobante escrito o recibo, ya que te protegerá en caso de disputas.
¿Dónde se guarda la fianza y por qué es importante?
Por ley, la fianza no puede quedarse en manos del propietario de manera privada. Debe ser depositada en la autoridad autonómica correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda. Por ejemplo:
- En Madrid, en el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA)
- En Cataluña, en INCASÒL
- En Andalucía, en la Junta de Andalucía
Registrar la fianza en el organismo regulador protege tus derechos y evita que el propietario haga un mal uso del dinero, pues si no cumple con esta obligación puede ser sancionado con multas económicas.
¿Se puede usar la fianza para pagar el último mes?
No. La fianza es una garantía aparte y no puede sustituir el pago del último mes de alquiler, a menos que el propietario lo acepte expresamente y lo deje por escrito. Siempre debes pagar la renta completa durante todo el contrato.
¿Cuándo y cómo debe devolverse la fianza?
Una vez que finaliza el contrato y entregas las llaves, el propietario tiene un plazo máximo de un mes para devolverte la fianza íntegra, salvo que deduzca dinero por:
- Rentas o facturas impagadas
- Daños que superen el desgaste normal
- Limpiezas extraordinarias si la vivienda se devuelve muy sucia
No pueden descontarse gastos derivados del uso normal o desgaste natural, como pintura algo desgastada o pequeños arañazos lógicos.
Es muy recomendable hacer un inventario detallado con fotos y videos tanto al entrar como al salir de la vivienda. Esto facilitará cualquier reclamación.
¿Se puede actualizar la fianza en contratos largos?
Si el contrato dura muchos años, la fianza puede actualizarse. La ley permite al propietario solicitar actualizarla para igualar un mes actual de renta, tras 5 años si el arrendador es un particular o tras 7 años si es una empresa.
Antes de ese tiempo, no se puede subir la fianza.
¿Qué hacer si no te devuelven la fianza?
Si pasa más de un mes tras dejar la vivienda y no has recibido la fianza o una explicación sobre deducciones, puedes:
- Solicitar al propietario un desglose por escrito de posibles cargos.
- Enviar un burofax o demanda formal reclamando la devolución.
- Acudir al juicio verbal (juicio de reclamación de cantidades) para resolverlo legalmente, normalmente sin necesidad de abogado para cantidades pequeñas.
Consejos prácticos para inquilinos de larga estancia
- Pide siempre confirmación de que la fianza ha sido registrada oficialmente.
- Documenta el estado de la vivienda con fotos y videos al entrar y salir.
- Guarda todos los recibos y comunicaciones por escrito.
- Si no dominas el español, considera que un profesional revise el contrato antes de firmar.
Si quieres, puedes buscar propiedades en la ciudad o región que te interesa en Spotahome y evitar sorpresas con la fianza.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo negociar la cantidad de la fianza?
La ley marca un mínimo obligatorio (un mes para vivienda habitual), pero algunas viviendas amuebladas podrían pedir hasta dos meses. Cualquier cantidad extra debe quedar clara y acordada en el contrato.
¿Qué pasa si el propietario no registra la fianza?
Para contratos de larga estancia, el arrendador puede enfrentarse a multas importantes y el inquilino puede reclamar legalmente la devolución con intereses.
¿Puedo pagar la fianza en varias cuotas?
Normalmente se exige el pago único al firmar el contrato o antes de entrar, pero puedes intentar negociar formas de pago con el propietario.
¿Qué documentos necesito para la devolución?
Entrega las llaves, deja la vivienda en buen estado y, en lo posible, presenta el inventario firmado y fotos. Mantén todos los recibos y comprobantes de pago de las facturas.