Sin duda, la pandemia ha marcado un punto de inflexión en cómo se configuran muchos sectores y el inmobiliario no ha sido una excepción. Antes de la irrupción de la covid-19, en el mercado inmobiliario ya se observaban cambios que afectaban tanto a la compraventa de propiedades como al alquiler. Las variaciones en las tendencias sociales y demográficas de la población, así como el contexto económico, han acabado por visibilizar nuevas fórmulas que van más allá del alquiler tradicional.
Los cambios en el sector se adaptan, por un lado, a la coyuntura económica y, por otro, a las demandas de la población. Así lo confirmaban informes como el de 2021 de la consultora CBRE, European Multifamily Housing Report, que explica que, en general, Europa está viviendo un aumento significativo de los hogares que viven en alquiler frente a la propiedad, un 31 % del total frente al 26 % medio de la década pasada. En este contexto, el alquiler se desenvuelve buscando nuevas formas de acceso a la vivienda como el build to rent (BTR).
Como su propio nombre indica, el build to rent consiste en levantar viviendas de obra nueva destinadas al alquiler, frente al tradicional build to sell, es decir, construir una vivienda para darle salida a través de la venta. Frente a la incertidumbre de la compraventa de propiedades, el BTR ofrece rendimientos fijos, con una rentabilidad financiera a largo plazo y en un contexto en el que los movimientos del alquiler han estado tradicionalmente en manos de particulares, por tanto, en un entorno desprofesionalizado.
Orígenes del Build to Rent
El BTR nació en Reino Unido, principalmente orientado a completar una oferta de alquiler insuficiente para una población que, por movilidad urbana o por dificultad para adquirir una propiedad, acaba decantándose por el arrendamiento como forma de acceso a la vivienda. Con escaso desarrollo en países como España hasta hace poco, el BTR ya se ha consolidado en otros mercados como el estadounidense o el alemán.
Este fenómeno residencial, que ha llamado la atención incluso de las administraciones públicas, cada vez despierta más interés entre promotoras y fondos de inversión. De hecho, como apunta otro informe de CBRE, en 2020 el segmento del BTR captó más de 1.400 millones de euros, frente a los 675 del año anterior, y supuso la construcción de más de 6.000 viviendas en España.
La ciudad que más absorbió capital de inversión en BTR fue Madrid, con un 70 % del volumen total (casi 1.000 millones de euros), seguida de lejos por Barcelona (19 %), Palma de Mallorca (5 %) o Valencia (3 %). Asimismo, la consultora destaca que las promociones de viviendas BTR suelen desarrollarse en núcleos urbanos de más de 250.000 habitantes, con conexiones cercanas a zonas de transporte público y que son proyectos que contienen más de 100 viviendas.
Como apuntábamos antes, los proyectos de BTR también deben captar interés por parte de las administraciones públicas en cuanto que pueden ser útiles para cubrir las necesidades de alquiler, dado el aumento de la demanda por parte de la población. Así lo creen también desde la consultora EY, que piensan en el BTR como una oportunidad para salvar el déficit de la oferta residencial de alquiler.
Frente a los cambios en el mercado de la vivienda, el sector del alquiler se va adaptando a las demandas de los ciudadanos. Así, además del BTR, surgen otras alternativas de acceso a la vivienda, como el cohousing o el coliving, más pensadas desde la perspectiva de lo común y el alquiler asequible. Al mismo tiempo, también se visibilizan fórmulas que responden a la urgencia climática y a las necesidades de sostenibilidad, como son, por ejemplo, las passive houses o casas pasivas, de las que te hablamos hace poco en Spotahome.