El Real Decreto-ley 29/2026, el nuevo decreto de vivienda, cambia las reglas del alquiler de temporada, por habitaciones y de vivienda habitual. Aquí tienes qué cambia, desde cuándo y qué revisar en tus contratos y en tu anuncio.
Actualizada el 30 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal de un profesional.
En resumen
- Estado: se aplica desde el 8 de octubre, pero la Diputación Permanente del Congreso aún tiene que convalidarlo (votación prevista el 12 de noviembre). Puede cambiar.
- Vivienda habitual: hasta finales de 2027, si no hay acuerdo, la renta sube como máximo un 2 % al año, y el inquilino puede pedir hasta dos años de prórroga.
- Temporada: el contrato debe recoger un motivo temporal que se pueda acreditar, como estudios o trabajo, y durar entre 31 días y 12 meses. Si hay dudas, el propietario debe probar el motivo.
- Habitaciones: la suma de las rentas no puede superar la del piso completo.
- Contratos firmados antes del 8 de octubre: los de temporada siguen con sus normas hasta que terminen, sin prórroga. A los de vivienda habitual sí les afectan el tope del 2 % y la prórroga extraordinaria.
- Gastos de gestión, formalización e IBI: en los contratos nuevos no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente, tampoco en los de temporada y habitaciones.
- Estancias de hasta 30 noches: IVA del 10 % desde el 1 de diciembre.
- Anuncios: en zonas tensionadas deben mostrar el índice de referencia de precios y el límite de alquiler, si lo hay. Si eres gran tenedor, también tienes que indicarlo.
¿Está en vigor el nuevo decreto de vivienda?
Sí. Se publicó en el BOE el 7 de octubre y se aplica desde el día 8. Para seguir en vigor, la Diputación Permanente del Congreso tiene que convalidarlo, y la votación está prevista para el 12 de noviembre. Si no se convalida, deja de aplicarse, pero lo hecho mientras estuvo vigente se mantiene.
Hay un segundo decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos de vivienda habitual. No está en vigor: solo empezaría a aplicarse el 15 de noviembre si se convalida, y su convalidación es incierta.
Con elecciones generales el 29 de noviembre, las reglas pueden volver a cambiar. Actualizaremos esta guía con cada novedad.
Qué cambia en el alquiler de vivienda habitual
- Subida de la renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo acuerdo, la renta sube como máximo un 2 % al año. Si ya supera el máximo del índice de referencia, no se puede subir.
- Prórroga extraordinaria: si el contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede prorrogarlo año a año, hasta dos años más, en las mismas condiciones. Para pedirla, tiene que estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. No se aplica si firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja, ni si le has comunicado en los plazos legales que necesitas el piso para ti o para tu familia. En zonas tensionadas se aplica en su lugar la prórroga de hasta 3 años de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Garantías: además de la fianza, puedes pedir como máximo dos mensualidades de garantía adicional. No se puede exigir un seguro de impago.
- Impuestos del piso: en los contratos nuevos, el IBI y el resto de tributos no se pueden repercutir al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario.
- Hogares vulnerables: se amplía hasta 2030 la posibilidad de suspender sus desahucios. Si eres particular y tienes 2 viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del inquilino no prevalece.
Qué cambia en el alquiler de temporada y por habitaciones
- Motivo temporal: el contrato debe indicar por qué el inquilino necesita el piso de forma temporal, como estudios, un traslado de trabajo o un proyecto concreto, y ese motivo debe poder acreditarse. El inquilino debe estar desplazado de su vivienda habitual y, si hay dudas, eres tú quien tiene que probar el motivo.
- Duración: más de 31 días y, por norma general, no más de 12 meses. Si no se cumplen estos requisitos, el contrato se considera de vivienda habitual.
- Contratos firmados antes del 8 de octubre: siguen con sus normas hasta que terminen, pero no se pueden prorrogar. Si los renuevas, se aplican las nuevas.
- Habitaciones: si la habitación es la vivienda permanente del inquilino, el contrato es de vivienda habitual, con sus plazos y prórrogas. La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta del piso completo.
- Garantías: además de la fianza, puedes pedir como máximo una mensualidad de garantía adicional. No se puede exigir un seguro de impago.
- Gastos: los de gestión y formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino, ni directa ni indirectamente. En los contratos nuevos, el IBI y el resto de tributos tampoco, salvo que el inquilino sea el obligado tributario.
Qué cambia en el alquiler turístico y las estancias cortas
- IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un piso amueblado por 30 noches o menos tributa al 10 % de IVA, salvo que sea tu vivienda habitual.
- IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos pueden aplicar a las viviendas turísticas un recargo de hasta el 50 %, del 100 % si tienes dos o más y del 150 % si tienes cuatro o más. Cada ayuntamiento decide si lo aplica.
Qué debe mostrar tu anuncio de alquiler
- Si tu vivienda está en una zona tensionada: el índice de referencia de precios que le corresponde.
- Si en tu zona hay un límite de alquiler: ese límite y la norma que lo fija.
- Si eres gran tenedor: indícalo.
Añade estos datos en la descripción de tu anuncio de Spotahome.
Para saber si tu vivienda está en una zona tensionada y cuál es su índice de referencia, consulta el buscador oficial del Ministerio de Vivienda (SERPAVI).
Medidas fiscales para propietarios: IRPF e IVA
- Desgravación en la renta por alquilar como vivienda habitual: si alquilas tu vivienda como residencia habitual del inquilino, pagas menos impuestos por lo que ganas con ese alquiler. El porcentaje es la parte de esa ganancia que queda libre de impuestos: con el 100 % no pagas nada por ella; con el 50 %, pagas solo por la mitad. Vale para los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026, si no eres gran tenedor. Cuenta el día de la firma, no el día en que entra el inquilino: si firmas en noviembre y entra en diciembre, se aplican las reglas de antes. Los contratos firmados antes de esa fecha mantienen lo que tenían, y los de temporada no tienen esta desgravación. Cuánto te desgravas depende del alquiler que pidas:
- Si ya alquilabas esa vivienda y bajas el alquiler más de un 5 % respecto al contrato anterior (con la subida anual incluida): el 100 % si renuevas con el mismo inquilino o si el alquiler queda por debajo del índice de referencia. Si no, entre el 70 % y el 95 %, según si está en zona tensionada y si el inquilino tiene entre 18 y 35 años.
- Si lo dejas igual que en el contrato anterior: el 50 %.
- Si lo subes: entre el 40 % y el 15 %. Cuanto más lo subas, menos te desgravas.
- Si es la primera vez que alquilas la vivienda: el 100 % si el alquiler queda por debajo del índice de referencia. Si no, entre el 85 % y el 95 % si está en zona tensionada o el inquilino tiene entre 18 y 35 años, y el 50 % en el resto de casos.
- Si al terminar el contrato se renueva solo, sin firmar otro: el 80 %, siempre que el alquiler no pase del índice de referencia.
- Si has reformado la vivienda en los dos años anteriores a firmar: el 60 %.
- IVA en obras: desde el 1 de diciembre, las obras de renovación y reparación de pisos destinados a alquiler habitual pueden aplicar el IVA reducido del 10 %, si cumplen los requisitos.
- Viviendas vacías: si tienes viviendas en las que no vives y que no alquilas, como una segunda residencia o un piso vacío, Hacienda te las cuenta en la declaración de la renta como si te dieran dinero, aunque no ganes nada con ellas. Esa cantidad sale del valor catastral, el que aparece en el recibo del IBI. A partir de 2027 se suma el valor catastral de todas esas viviendas, y cuanto más sumen, más alto es el porcentaje:
- Por los primeros 100.000 €, el 1,1 %.
- De 100.000 a 500.000 €, el 1,5 %.
- De 500.000 € a un millón, el 2 %.
- Por encima de un millón, el 3 %.
- Ejemplo: con un piso vacío de 80.000 € de valor catastral, Hacienda suma 880 € a tus ingresos del año y pagas impuestos por ellos. Con dos pisos que suman 200.000 €, serían 1.100 € por los primeros 100.000 y 1.500 € por los otros 100.000: 2.600 € en total.
Preguntas frecuentes sobre el decreto de vivienda
¿Tengo que cambiar mi contrato de temporada si lo firmé antes del 8 de octubre?
No. Sigue con las normas con las que se firmó hasta que termine, pero no se puede prorrogar. Si lo renuevas, se aplican las nuevas.
¿Puedo seguir alquilando por temporada?
Sí, si el inquilino se ha trasladado por un tiempo por un motivo real, como estudios o trabajo, y ese motivo aparece en el contrato. Guarda un documento que lo demuestre, con fechas, porque si hay un problema te toca a ti probarlo. Por ejemplo:
- Si es estudiante: la matrícula de la universidad o la carta de admisión del Erasmus.
- Si es trabajador: su contrato de trabajo o una carta de la empresa que diga que le traslada a tu ciudad durante unos meses.
Este contrato tiene que durar más de un mes y, por norma general, no más de 12. Si el contrato no dice el motivo, si se alarga más de 12 meses sin justificarlo o si firmas más de dos seguidos con el mismo inquilino, pasa a ser de vivienda habitual.
¿Puedo seguir alquilando por habitaciones?
Sí. Comprueba que la suma de las rentas no supera lo que cobrarías por el piso completo y que el tipo de contrato encaja: si la habitación es la vivienda permanente del inquilino, el contrato es de vivienda habitual.
¿Me conviene un contrato de vivienda habitual?
Primero, lo que marca la ley: si tu inquilino no viene por un motivo temporal que puedas demostrar, como estudios o trabajo, el contrato tiene que ser de vivienda habitual. Si aun así lo haces de temporada, se considerará de vivienda habitual y te tocará a ti demostrar lo contrario.
Si puedes elegir, compara.
A favor de la vivienda habitual:
- Pagas menos impuestos. En la declaración de la renta te puedes desgravar hasta el 100 % de lo que ganas con el alquiler, si firmas desde el 1 de diciembre de 2026 y no eres gran tenedor. Con temporada no hay desgravación.
- Más tranquilidad legal. No tienes que demostrar ningún motivo temporal ni preocuparte de que el contrato cambie de tipo.
En contra:
- Te comprometes más tiempo. El inquilino puede quedarse hasta 5 años (7 si el propietario es una empresa), aunque él puede irse a partir de los 6 meses.
- La subida anual está limitada. Hasta finales de 2027 puedes subir como mucho un 2 % si no la pactáis de nuevo, y nada si tu alquiler está por encima del índice de referencia.
- Límite en zonas tensionadas. Allí puede haber un tope de alquiler.
En Spotahome puedes alquilar con cualquiera de los dos tipos de contrato.
¿Puedo hacer un contrato de vivienda habitual si mi inquilino va a estar menos de un año?
Sí. En la vivienda habitual la duración la pactáis vosotros, así que podéis firmar por menos de un año. Eso sí: si al terminar el inquilino quiere quedarse, puede seguir año a año hasta 5 años (7 si el propietario es una empresa). Si quiere irse antes, puede hacerlo a partir de los 6 meses, avisándote con 30 días.
Lo que decide el tipo de contrato es el motivo de la estancia, no su duración. Si viene por algo temporal que se puede demostrar, como un curso o un proyecto de trabajo, lo que encaja es un contrato de temporada. Si va a vivir en tu casa como su casa, aunque sean unos meses, es vivienda habitual.
¿Puedo firmar un contrato de vivienda habitual en Spotahome?
Sí. El contrato lo firmas tú directamente con el inquilino y decides sus condiciones, también si es de temporada o de vivienda habitual. Si el inquilino va a vivir en tu piso de forma permanente, tiene que ser de vivienda habitual. Aunque firméis por menos tiempo, el inquilino puede quedarse hasta 5 años (7 si el propietario es una empresa), y puede irse a partir de los 6 meses avisándote con 30 días.
Cómo te ayuda Spotahome
- Inquilinos de confianza: sobre todo estudiantes y jóvenes profesionales que se trasladan por estudios o trabajo, con la identidad verificada.
- Spotahome Plus: validamos la solvencia del inquilino y cobras el 5.º día laborable de cada mes, con hasta 12 meses de pagos garantizados y cobertura de los daños por encima de la fianza.
Si es la primera vez que alquilas con nosotros, te contamos cómo funciona Spotahome para propietarios.
¿Tienes dudas? Escríbenos desde nuestro formulario de contacto.
Texto completo del decreto: BOE, Real Decreto-ley 29/2026.